Cómo reclamar gastos hipotecarios en 2026

TL;DR

Cómo reclamar gastos hipotecarios depende de cuándo firmaste. Para hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019, la STS 44-49/2019 obliga al banco a devolver el 100 % del registro, la mitad de la notaría y la mitad de la gestoría si el contrato incluía una cláusula de gastos abusiva. Para las posteriores, la Ley 5/2019 ya imputa esos gastos al banco.

Qué gastos puedes reclamar según la fecha de tu hipoteca

La fecha de firma es lo primero que debes comprobar. Hay dos regímenes y no son intercambiables.

Hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 — rige la doctrina del Tribunal Supremo fijada por las cinco sentencias del Pleno de 23 de enero de 2019 (STS 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019). Todas ellas parten de que la cláusula estándar que imputaba al consumidor la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca es abusiva y, por tanto, nula por el régimen general de la cláusula abusiva en el TRLGDCU. La nulidad obliga a recalcular quién debía pagar cada partida conforme a la norma sectorial aplicable en el momento de la firma. El reparto resultante es:

Gasto	Quién lo paga tras la nulidad
Registro de la propiedad	100 % banco
Notaría (matriz de la escritura)	50 % banco / 50 % consumidor
Gestoría	50 % banco / 50 % consumidor
Tasación del inmueble	100 % consumidor
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados	100 % banco
Copias de la escritura	Quien las solicite

Hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 — rige el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, que impone directamente al banco la totalidad de los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD. Solo queda a cargo del consumidor la tasación. Cualquier cláusula que intente trasladar esos gastos al consumidor es nula de pleno derecho y no admite pacto en contra. En este régimen, las reclamaciones se limitan a supuestos en los que el banco cobró al consumidor por error, o en los que intentó eludir la ley por vía indirecta.

Cómo hacer la reclamación paso a paso

El procedimiento es el mismo para ambos regímenes:

1. Reúne los documentos: la escritura pública de la hipoteca, la minuta del notario, la factura del registro, la factura de la gestoría y la autoliquidación del AJD. Son las pruebas de cuánto pagaste en cada partida.
2. Calcula el importe reclamable. Aplica el reparto de la tabla anterior al total de cada factura. Para gestoría y notaría, reclama el 50 % del importe pagado. Para registro y AJD, reclama el 100 %. A los importes añade los intereses legales desde el pago.
3. Redacta la reclamación extrajudicial dirigida al Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco. Debe identificar al titular, el número de préstamo, las cantidades reclamadas por partida y el fundamento legal (STS 44-49/2019 o Ley 5/2019 según corresponda).
4. Envíala por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. La fecha de envío es la que empieza a computar los plazos de respuesta y el posible inicio de intereses procesales. No uses correo electrónico ni correo ordinario como vía única: no serviría de prueba ante un juez.
5. Espera la respuesta del SAC. Tiene un plazo reglamentario de un mes para pronunciarse conforme a la Orden ECC/2502/2012. Si la respuesta no es satisfactoria o no hay respuesta en plazo, puedes presentar queja ante el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
6. Si el banco rechaza o calcula a la baja, la vía judicial queda abierta. El procedimiento civil ordinario declarativo es la ruta habitual en reclamaciones con cuantía superior a 6.000 €.

Plazos, prescripción y cuánto tardarás

La acción de nulidad de la cláusula abusiva es imprescriptible: puedes pedir en cualquier momento que el juez declare nula la cláusula. La acción de restitución —la devolución efectiva del dinero— es distinta y tiene plazo.

El Tribunal de Justicia de la UE, en sentencias de 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19), estableció que el plazo de prescripción de la acción restitutoria no puede empezar a correr mientras el consumidor no tuviera conocimiento del carácter abusivo de la cláusula. A efectos prácticos, los tribunales españoles han identificado como fecha de inicio la publicación de la doctrina del TS (23 de enero de 2019) o, según la línea jurisprudencial aplicable, la fecha de la primera sentencia del TJUE sobre la cuestión. El plazo de prescripción aplicable es el general de cinco años del art. 1964 CC tras la reforma de 2015.

Los plazos de resolución prácticos son:

• Vía extrajudicial (SAC del banco): 1 mes para responder.
• Banco de España: 4 meses desde la admisión a trámite para emitir informe, que no es vinculante.
• Vía judicial (procedimiento ordinario): entre 12 y 24 meses en primera instancia, más apelación en su caso.

Cuándo compensa ir a juicio

La reclamación judicial tiene costes —tasa, abogado, procurador, posible perito— y riesgos —imposición de costas si se pierde—. El análisis coste-beneficio depende de tres variables:

• Cuantía reclamable. Importes inferiores a 2.000 € suelen resultar poco rentables si el banco ha rechazado extrajudicialmente. Desde 3.000-4.000 € en adelante, el cálculo suele favorecer el pleito.
• Calidad del expediente documental. Escrituras y facturas archivadas y legibles son fundamentales. Si faltan documentos clave, el banco o sus subrogaciones posteriores pueden no estar obligados a proporcionarlos.
• Jurisprudencia local. Algunas audiencias provinciales han desarrollado criterios restrictivos sobre la prescripción o sobre la cobertura de costas. Un abogado local conoce esas variaciones.

Si piensas en hacer una subrogación hipotecaria a otro banco, ten presente que la reclamación de gastos se dirige al banco que firmó la escritura original. Subrogar el préstamo a otra entidad no extingue ni modifica esa reclamación pendiente contra el prestamista anterior (a fecha 2026-04-08).

Preguntas frecuentes

¿Mi hipoteca firmada en 2010 ya ha prescrito para reclamar los gastos? No necesariamente. La acción de nulidad de la cláusula abusiva es imprescriptible. La acción de restitución tiene un plazo de cinco años que, según el TJUE, no empieza a contar hasta que el consumidor tuvo conocimiento de la abusividad, fecha que muchos tribunales identifican con la STS de 23 de enero de 2019. Revisa tu caso con un abogado antes de descartar la reclamación.

¿Puedo reclamar si ya he cancelado la hipoteca? Sí. La cancelación de la hipoteca no extingue el derecho a reclamar los gastos pagados indebidamente al constituirla. Necesitarás conservar o recuperar la documentación original (escritura, minutas, facturas).

¿Qué pasa si el banco me ofrece un acuerdo por menos de lo que corresponde? Es frecuente. Evalúa si el importe ofrecido cubre al menos el 100 % del registro y el AJD —que no admiten discusión— y si incluye intereses desde la fecha del pago original. Aceptar un acuerdo cierra la vía judicial para esa partida. Si el ofrecimiento es claramente inferior al reparto fijado por el TS, la reclamación judicial suele ser la vía adecuada.

¿Puedo reclamar la tasación? En hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019, la doctrina del Tribunal Supremo sí imputó al consumidor la tasación, por lo que no es reclamable. En hipotecas firmadas desde esa fecha, la Ley 5/2019 también deja la tasación a cargo del consumidor como única excepción al reparto general. No es reclamable por esta vía.

¿Necesito abogado para reclamar al SAC del banco? No. La reclamación extrajudicial ante el Servicio de Atención al Cliente puede presentarla directamente el consumidor. El asesoramiento legal se vuelve recomendable si el banco rechaza, si el importe es sustancial, o si piensas acudir a la vía judicial.

Fuentes y última actualización

• Última revisión: 2026-04-08
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, art. 14 — recuperado 2026-04-08
• Real Decreto Legislativo 1/2007 (TRLGDCU), arts. 82-91 — recuperado 2026-04-08
• Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 — recuperado 2026-04-08
• Comentario STS 44-49/2019 — reparto de gastos hipotecarios — recuperado 2026-04-08