Tasación

La tasación hipotecaria es la valoración oficial de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España conforme a la normativa específica prevista para fines financieros. Es un requisito obligatorio para cualquier hipoteca y sirve simultáneamente a dos propósitos: fija el valor máximo del inmueble a efectos de conceder el préstamo y determina el valor mínimo de subasta en caso de ejecución. La metodología está en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

Cómo funciona

Solo las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España pueden emitir tasaciones válidas a efectos hipotecarios, junto con los servicios propios de tasación de las entidades de crédito homologados. Los tasadores deben ser arquitectos, ingenieros o titulados técnicos de la especialidad correspondiente a la naturaleza del bien, y la sociedad debe mantener un seguro de responsabilidad civil en vigor.

El informe de tasación analiza el inmueble mediante una combinación de los métodos reconocidos por la Orden ECO/805/2003: comparación de transacciones comparables en el entorno, coste de reposición, actualización de rentas y valor residual para suelo. El resultado es un valor de tasación que el banco usa como base para calcular el préstamo máximo concedible.

El informe de tasación a efectos hipotecarios tiene una validez de seis meses desde la fecha de emisión. Transcurrido ese plazo, el banco exige una nueva tasación o una actualización formal.

Marco legal

Las normas centrales son:

• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo — fija las normas técnicas de valoración obligatorias para las finalidades financieras enumeradas en su artículo 2 (garantía hipotecaria, cobertura de provisiones técnicas, patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y determinación del valor razonable de inmuebles).
• Ley 5/2019, art. 14.1.e — atribuye el coste de la tasación al prestatario cuando la hipoteca se firma sobre vivienda residencial desde el 16 de junio de 2019. Es la única partida de los gastos hipotecarios que la ley imputa al consumidor.
• Circulares del Banco de España sobre homologación, supervisión y régimen disciplinario de las sociedades de tasación.

El cliente tiene derecho a elegir libremente entre las sociedades de tasación homologadas. El banco puede rechazar una tasación solo por motivos objetivos vinculados al incumplimiento de la normativa técnica, no por preferencia comercial (a fecha 2026-04-08). La consecuencia práctica es que el consumidor puede encargar su propia tasación con una sociedad independiente en lugar de aceptar la sugerida por el banco.

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo — recuperado 2026-04-08
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, art. 14 — recuperado 2026-04-08