Código de Buenas Prácticas

El Código de Buenas Prácticas (CBP) es el conjunto de medidas de protección que los bancos adheridos deben ofrecer a los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad para reestructurar o liberar su deuda sin perder necesariamente la vivienda. Está recogido como Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, y fue ampliado y modificado por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre. La adhesión por parte de cada entidad es voluntaria, pero una vez adherida, el cumplimiento del código es obligatorio y exigible ante el cliente.

Cómo funciona

El CBP se aplica en tres fases secuenciales, cada una más protectora que la anterior:

1. Reestructuración viable de la deuda. El banco aplica una carencia en la amortización de capital de cinco años, una reducción del tipo de interés durante ese periodo y una ampliación del plazo total hasta un máximo de 40 años desde la concesión inicial. El objetivo es bajar la cuota a un nivel soportable dada la renta disponible del deudor.
2. Quita. Si la reestructuración resulta insuficiente —medida por el llamado "esfuerzo hipotecario", la ratio cuota/ingresos—, la entidad puede ofrecer una quita sobre el capital pendiente. Esta fase no es obligatoria: depende de la voluntad del banco.
3. Dación en pago. Si ninguna de las dos medidas anteriores reduce la carga a un nivel asumible, y en un plazo de 24 meses desde la solicitud, el deudor puede exigir la dación en pago. Aquí el banco adherido está obligado a aceptar.

Durante la tramitación del procedimiento del CBP, el banco debe paralizar cualquier ejecución hipotecaria en curso y no puede instar el vencimiento anticipado.

Cuándo se aplica

El acceso depende de que el deudor esté en el llamado umbral de exclusión, definido en el artículo 3 del RDL 6/2012 y modificado por el artículo 10 del RDL 19/2022. Los requisitos básicos son acumulativos:

• Ingresos familiares: el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no puede exceder determinados múltiplos del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), con tramos que varían según la composición familiar.
• Alteración significativa en los 4 años anteriores: la unidad familiar debe haber sufrido un empeoramiento sustancial de su esfuerzo hipotecario o una circunstancia sobrevenida de vulnerabilidad (familia numerosa, discapacidad, enfermedad grave, víctimas de violencia de género).
• Esfuerzo hipotecario desproporcionado: la cuota hipotecaria debe resultar superior al 50 % de los ingresos netos que percibe el conjunto de la unidad familiar.
• Única hipoteca sobre la vivienda habitual: el préstamo debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haber sido concedido para su adquisición.

El RDL 19/2022 añadió un segundo CBP temporal para hogares no vulnerables en riesgo por la subida de tipos, con requisitos menos estrictos pero medidas menos protectoras (a fecha 2026-04-08).

Tus derechos

El deudor que cumple los requisitos del umbral de exclusión tiene derecho a que el banco tramite su solicitud y aplique las medidas del CBP. Si el banco se niega o aplica el código de forma incorrecta, el deudor puede presentar reclamación ante el servicio de atención al cliente del banco y, en segunda instancia, ante el Banco de España como órgano supervisor. La inadhesión formal del banco al CBP no impide que el deudor negocie medidas equivalentes, pero elimina la obligatoriedad legal de aceptar la dación en pago como medida final.

Fuentes

• Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo — Anexo, Código de Buenas Prácticas — recuperado 2026-04-08
• Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre — recuperado 2026-04-08