Hipoteca

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo en el que una entidad financiera adelanta al prestatario el capital necesario para adquirir un inmueble —habitualmente la vivienda habitual— y recibe como garantía un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad sobre esa misma finca. Si el deudor deja de pagar, el banco puede instar una ejecución hipotecaria para adjudicarse el inmueble en subasta pública y cobrarse con el precio obtenido. La norma aplicable a las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Cómo funciona

El contrato se formaliza en escritura pública autorizada por notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. A partir de esa inscripción, el banco adquiere un rango hipotecario preferente sobre la finca que le permite cobrarse con prioridad frente a otros acreedores del deudor. Los elementos financieros básicos del préstamo son:

• Capital: importe prestado por el banco. Normalmente financia hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble cuando se trata de primera vivienda.
• Plazo: habitualmente entre 15 y 30 años en España, con un máximo legal de 40 años para algunos productos específicos del Código de Buenas Prácticas.
• Tipo de interés: puede ser fijo, variable o mixto, con referencia al euríbor en las hipotecas variables.
• Cuota mensual: incluye la amortización del capital y los intereses devengados, generalmente calculada por el sistema francés de cuota constante.

Antes de conceder el préstamo, la Ley 5/2019 obliga al banco a realizar una evaluación de solvencia obligatoria y sin coste para el solicitante (art. 11), y a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al menos diez días antes de la firma como documentación vinculante.

Tipos

Las hipotecas residenciales en España se clasifican por cómo evoluciona el tipo de interés durante la vida del préstamo:

• Fija: el tipo no cambia durante toda la vida del préstamo. Mayor estabilidad en la cuota, tipo nominal habitualmente superior al de una variable en el momento de la firma.
• Variable: la cuota se revisa periódicamente (cada seis o doce meses) en función del euríbor más un diferencial pactado. La cuota puede subir o bajar en cada revisión.
• Mixta: tipo fijo durante los primeros años (habitualmente entre tres y diez) y variable el resto del plazo.

Consecuencias del impago

El impago prolongado activa la cláusula de vencimiento anticipado regulada por el artículo 24 de la Ley 5/2019, que exige umbrales mínimos de impago —12 cuotas o 3 % del capital en la primera mitad del préstamo; 15 cuotas o 7 % en la segunda— antes de que el banco pueda declarar vencida la totalidad de la deuda. A partir de ahí, el banco puede instar la ejecución hipotecaria, con subasta y eventual embargo posterior si el precio obtenido no cubre la deuda. Las vías de defensa del deudor incluyen la dación en pago bajo el Código de Buenas Prácticas del RDL 6/2012 y la Ley de Segunda Oportunidad.

Fuentes

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — recuperado 2026-04-08
• Ley Hipotecaria (texto refundido de 1946) — recuperado 2026-04-08