Ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial especial por el que el banco acreedor reclama la venta forzosa del inmueble hipotecado para cobrarse la deuda impagada. Está regulada en el Capítulo V del Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 681 a 698. Solo puede iniciarse tras un vencimiento anticipado declarado conforme al art. 24 de la Ley 5/2019, cuando el préstamo es una hipoteca sobre vivienda habitual.

Cómo funciona

El procedimiento se inicia con una demanda del banco acompañada de la escritura de la hipoteca, el certificado de la deuda pendiente y el documento que acredita el requerimiento previo de pago. Los pasos básicos son:

1. Despacho de ejecución: el juzgado dicta un auto despachando la ejecución. Se notifica al deudor y se requiere el pago en un plazo breve.
2. Oposición del deudor: dispone de 10 días hábiles desde la notificación para oponerse, conforme al artículo 695 LEC.
3. Subasta del inmueble: si no prospera la oposición, se convoca subasta pública. El valor de tasación a efectos de subasta no puede ser inferior al 75 % del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo, según el art. 682.2.1.º LEC.
4. Adjudicación y lanzamiento: tras la adjudicación, el nuevo titular puede instar el desalojo del deudor.

Marco legal

Las normas centrales son:

• LEC, arts. 681-698 — procedimiento especial y garantías procesales.
• LEC, art. 695 — causas tasadas de oposición: extinción de la garantía o de la obligación, error en la cuantía exigible, y el carácter abusivo de una cláusula que constituya fundamento de la ejecución o que determine la cantidad exigible (introducido por la Ley 1/2013 tras la STJUE Aziz C-415/11).
• Ley 5/2019, art. 24 — fija los umbrales mínimos de impago (12 cuotas o 3 % del capital en la primera mitad del préstamo; 15 cuotas o 7 % en la segunda) que el banco debe acreditar antes de iniciar la ejecución.

La jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Constitucional —especialmente la STC 23/2023, de 27 de marzo— ha reforzado la obligación del juez nacional de controlar de oficio la presencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, incluso después del lanzamiento cuando no hubo control previo.

Consecuencias del impago

Abierta la ejecución, el deudor mantiene tres vías de defensa: la oposición en el plazo de 10 días alegando el carácter abusivo del vencimiento anticipado o de los intereses de demora, la solicitud de aplicación del Código de Buenas Prácticas del RDL 6/2012 si cumple los requisitos para acceder a la dación en pago, y la negociación directa con el banco para enervar la ejecución mediante el pago de las cuotas atrasadas hasta el día anterior a la subasta, conforme al art. 693.3 LEC. Tras la adjudicación, si el importe obtenido en la subasta no cubre la totalidad de la deuda reclamada, el banco puede proseguir la ejecución contra el resto del patrimonio del deudor conforme a los arts. 579 y 570 LEC (a fecha 2026-04-08).

Fuentes

• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, arts. 681-698 — recuperado 2026-04-08
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, art. 24 — recuperado 2026-04-08