Novación hipotecaria

La novación hipotecaria es la modificación pactada de las condiciones financieras de un préstamo hipotecario manteniendo el mismo banco acreedor. Se diferencia de la subrogación hipotecaria —que cambia al banco— y del cambio a una hipoteca nueva —que implica cancelar la anterior y firmar otra—. La novación se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La regulación base está en el artículo 4 de la Ley 2/1994.

Cómo funciona

El artículo 4.2 de la Ley 2/1994 permite que las escrituras de novación modifiquen cualquiera de las condiciones financieras siguientes:

• La ampliación o reducción del capital.
• La alteración del plazo del préstamo.
• Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente (por ejemplo, pasar de variable a fijo).
• El método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras.

La operación no extingue la hipoteca sino que la modifica. La diferencia frente a la subrogación es doble: la novación mantiene al mismo prestamista, mientras que la subrogación lo cambia; y la novación puede modificar cualquier condición financiera, mientras que la subrogación solo traslada el préstamo con sus condiciones actuales (aunque es habitual firmar simultáneamente una subrogación y una novación para, además de cambiar de banco, actualizar las condiciones).

Marco legal

La jurisprudencia registral distingue dos formas de novación, con efectos muy diferentes: la modificativa conserva el rango registral de la hipoteca original, y la extintiva lo pierde y obliga a inscribir como hipoteca nueva. El artículo 4.3 de la Ley 2/1994, modificado por la Ley 41/2007, establece que las modificaciones no suponen alteración ni pérdida de rango salvo cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o una ampliación del plazo.

Los dos pilares normativos son el artículo 4 de la Ley 2/1994, que fija un límite máximo del 0,1 % del capital pendiente como comisión por ampliación del plazo y la exención del impuesto de Actos Jurídicos Documentados para las novaciones que mejoren el tipo de interés, y el artículo 23 de la Ley 5/2019, que fija comisiones máximas para la conversión de un préstamo variable a fijo, aplicables tanto si el cambio se hace por novación con el banco actual como si se hace por subrogación con otro banco.

Tus derechos

El cliente puede proponer al banco una novación en cualquier momento de la vida del préstamo. El banco no está obligado a aceptar, pero sí a responder por escrito conforme a la Circular 5/2012 del Banco de España. Cuando la novación mejora las condiciones del tipo de interés pactado inicialmente, está exenta de AJD y los gastos hipotecarios de notario y registro son notablemente menores que los de una hipoteca nueva (a fecha 2026-04-08). Si el banco actual rechaza la novación o la condiciona a términos inaceptables, la alternativa natural es iniciar una subrogación con otro prestamista, lo que a su vez presiona al banco original a enervar con una contraoferta igualada en los 15 días del procedimiento del art. 2 de la Ley 2/1994.

Fuentes

• Ley 2/1994, de 30 de marzo, art. 4 — recuperado 2026-04-08
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, art. 23 — recuperado 2026-04-08