Gastos hipotecarios

Los gastos hipotecarios son los costes externos que se devengan al formalizar un préstamo con garantía hipotecaria: notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación del inmueble, copia de la escritura e impuestos. El régimen de reparto de estos gastos entre banco y consumidor cambió radicalmente a partir del 16 de junio de 2019 con la entrada en vigor de la Ley 5/2019. Para hipotecas anteriores a esa fecha, el reparto depende de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas abusivas.

Cómo funciona

El régimen actual tiene dos carriles según la fecha de la hipoteca:

Gasto	Hipotecas firmadas desde el 16/06/2019 (Ley 5/2019 art. 14)	Hipotecas firmadas antes (STS 44-49/2019)
Notaría (matriz de escritura)	100 % banco	50 % banco / 50 % consumidor
Registro de la propiedad	100 % banco	100 % banco
Gestoría	100 % banco	50 % banco / 50 % consumidor
Tasación del inmueble	100 % consumidor	100 % consumidor
Copias simples de la escritura	Quien las solicite	Quien las solicite
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados	100 % banco	100 % banco

El cambio a partir de la Ley 5/2019 es que el reparto es imperativo y no admite pacto en contra. Cualquier cláusula que imponga al consumidor gastos que la ley atribuye al banco es nula de pleno derecho.

Marco legal

Los tres pilares son:

• Ley 5/2019, art. 14 — reparto imperativo de gastos de formalización para las hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019.
• STS 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, del Pleno de la Sala Primera, de 23 de enero de 2019 — fijan el reparto aplicable a las hipotecas anteriores, tras declarar abusiva la cláusula que imponía al consumidor la totalidad de los gastos.
• TRLGDCU, arts. 82-91 — régimen general de las cláusulas abusivas que ampara la acción de nulidad y restitución.

La STJUE de 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19) precisó que, declarada abusiva la cláusula, el consumidor debe recuperar todo lo pagado que legalmente no le correspondía, sin que el juez pueda modular esa restitución.

Tus derechos

El consumidor con una hipoteca anterior al 16 de junio de 2019 puede reclamar al banco la devolución de los importes pagados por encima de la distribución fijada por el TS: todo el registro y el AJD, la mitad de notaría y la mitad de la gestoría. El procedimiento completo está explicado en cómo reclamar gastos hipotecarios. El paso inicial es una reclamación extrajudicial por burofax al servicio de atención al cliente del banco. Si el banco rechaza la devolución o la calcula a la baja, la vía judicial queda expedita. La Ley 5/2019 no se aplica de forma retroactiva al reparto de gastos, pero sí fija el régimen para cualquier hipoteca nueva o subrogación hipotecaria posterior a su entrada en vigor (a fecha 2026-04-08).

Fuentes

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, art. 14 — recuperado 2026-04-08
• Real Decreto Legislativo 1/2007 (TRLGDCU), arts. 82-91 — recuperado 2026-04-08